Выбор способа управления многоквартирным домом

С учетом принятых изменений в статьи 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и в статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирных домах должны осуществляться в следующей последовательности.

1.       Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с учетом принятых изменений).

Это означает, что пока не будут реализованы решения общих собраний собственников помещений (например, не будут созданы ТСЖ или не будут заключены договоры управления по результатам проведения общих собраний собственников помещений) или пока не будут заключены договоры управления по результатам проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов все организации, которые сегодня осуществляют обслуживание или управление многоквартирными домами, должны продолжать обслуживание и управление многоквартирных домов.

2.       Органы местного самоуправления обязаны в период с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №  75, открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано (часть 1 ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с учетом принятых изменений).

3.       Органы государственной власти субъектов Российской Федерации имеют право принять решения об установлении конкретных сроков начала и окончания проведения конкурсов во всех или в отдельных муниципальных образованиях в рамках установленного периода (с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года). Такие решения могут приниматься, например, в случае, если какому-то муниципалитету будет необходимо дополнительное время для подготовки к проведению конкурсов, а другому муниципалитету наоборот целесообразно быстрее завершить их проведение. При этом предельный срок проведения конкурсов муниципалитетами 1 мая 2008 года субъектами Российской Федерации продлен быть не может (часть 1 ст. 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с учетом принятых изменений).

4.       Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом, при этом срок договора не может быть менее чем один год и не более чем три года (часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, сноска на один и три года).

5.       Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить  договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (часть 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений), в обязательном порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).

6.       Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений). Момент принятия такого решения Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не ограничивается. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, и после 1 января 2007 года как до, так и после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, а также в период до завершения конкурса.

7.       После заключения собственниками помещений договора с управляющей организацией по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления, и до истечения срока действия этого договора также может быть принято решение общего собрания собственников помещений по выбору или изменению способа управления. Однако, договор с управляющей организацией в этом случае может быть расторгнут лишь по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (часть 8¹ ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений), либо в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора (сноска на этот случай).

8.       Если до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления этим домом (часть 8² ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений). Это право распространяется как на договоры, заключенные собственниками помещений с управляющими компаниями на основании решения общего собрания, так и на договоры с управляющими компаниями, отобранными муниципалитетами по результатам открытых конкурсов.

9.       Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, обязан созвать общее собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации было принято решение о выборе способа управления этим домом, то орган местного самоуправления не обязан созывать общее собрание собственников помещений (часть 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).

10.    Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).